农村宅基地使用权登记发证工作实施方案

 

为深入贯彻实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》，依法保护宅基地使用权的合法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，按照国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发[2008]146号）和安徽省人民政府办公厅《关于开展农村集体土地确权和登记发证工作的通知》（皖政办[2009]116号）以及贵池区人民政府办公室《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（贵政办[2009]32号）等文件要求，结合我街道工作实际，制定本方案。

     一、目标任务

此次登记发证的目标任务是：对街道内农民合法使用但未履行登记发证手续的宅基地进行全面登记；对原登记内容部分发生变化的，办理变更登记手续；对原登记内容全部发生变化或登记客体灭失的依法将原登记的结果公告注销；依法处理农民宅基用地行为，调处有争议的宅基地权属纠纷。通过开展农村宅基地使用权登记发证工作，使我街道农村居民使用宅基地达到“权属合法、界址清楚、面积准确、管理规范”的要求，保障农民的合法权益，防止乱占滥用耕地，维护社会的和谐与稳定。

     二、加强对发证工作的领导

为强化对登记发证工作的领导，成立里山街道办事处农村宅基地登记发证工作领导小组。主要任务为制定工作计划，审核实施方案，协调各部门的工作关系，解决土地登记中遇到的重大土地权属纠纷和政策问题，统一组织指挥协调。

 三、先行试点 稳步推进

    按照“试点先行 ，稳步推进； 示范带动， 全面推开。”的总体要求。今年安排发证基础条件较好的元四村、解放村作为试点村，在取得经验的基础上，力争到2014年底，达到全街道宅基地发证率不低于95%的目标要求。

 四、土地登记程序及方法步骤

宅基地登记发证的程序：申请→地籍调查→权属审核→注册登记→颁发证书。

1、土地登记申请

申请人向所在村委员会提交宅基地使用权登记有关证件、材料，申请宅基地使用权登记发证，提交的材料主要包括：

（1）《关于要求办理土地初始（变更）登记的申请》（向国土资源部门领取），申请书由申请人填写；

（2）户口簿或户主身份证明及身份证复印件；代理申请登记的，应提交委托书和代理人身份证明；

（3）有关土地权属来源的证明材料。

主要有土地批准文件、房屋转让协议、家庭分户协议、房屋继承证明、房屋赠与协议等能确认土地权属来源合法的证明材料。不能提供当时批准文件，由原批准机关出具证明材料，土地登记工作人员通过到实地对房屋位置进行复核，经公示15日无其他权利人主张的，确认宅基地使用权；

涉及土地变更的还需要提供原土地证书，原证书遗失的，应出具遗失声明；

1982年2月以前的祖居房，没有合法宅基地权源证明的，由土地所有权人按户出具宅基地权属来源证明，并经村委会、街道审核确认。并在本集体经济组织或村民小组张榜公布，公布期满无异议的，即确认公告有效，可以作为土地权属来源合法证明文件；

（4）其他应提交的资料。

2、查验证书。各村委员会负责本辖区内的宅基地使用权相关证件的查验及土地登记资料填报、初审工作。

3、地籍调查

测绘由各村委员会聘请专业测绘机构负责，国土所会同各村相关工作人员按申请逐户勘查各宗地的权属来源、四邻界址、使用面积、批准用途等，并将勘查有关情况反馈给测绘机构对测绘成果予以修正。国土所依据专业测绘机构提供的地籍测绘成果——宗地图，进行地籍调查，填写地籍调查表，完善指界盖章手续。

4、审查上报与登记

国土所对完善后的地籍调查成果材料进行审查，手续完备、材料齐全，符合土地登记发证条件的，上报贵池国土分局。

5、公告和注册登记。

根据地籍调查结果，对土地的权属性质、界线、签章手续和土地用途、面积进行全面审核后，由贵池国土分局按规定在土地登记申请人所在地进行《土地登记审核情况公告》，公告期15天。公告期内，土地登记申请人或者其他土地权益相关人对公告有异议的，可申请复查，国土资源管理部门应按规定对登记结果重新复核。在公告规定期限内无异议的，登记机关按土地登记的规定办理土地注册登记手续。

6、核发证书 

由国土所到村会同村干部在指定的时间、地点，集中将土地证书发放到宅基地使用权人，宅基地使用权人在《土地证书签收簿》上签字领取。

7、发证材料的整理与归档 

对宅基地发证材料及时移交到国土所归档，确保土地登记资料的全面、完整和规范。

五、有关问题的处理及要求

1、申请登记人的主体。凡属本村、组集体经济组织的成员或村和村民小组的成年村民，为农村宅基地申请登记的合法主体；原属农村村民户籍，经依法批准已建成房屋后转为非农业户口的，其已建房屋所占用的土地仍按集体土地使用权予以登记。

2、继承和分户获得房屋的土地登记问题。因继承或分家而获得的房屋和涉及的宅基地，已进行初始登记的，依法办理集体土地使用权变更登记；此前未进行初始登记的，办理集体土地初始登记。但该继承的房屋属多个继承人的，应以多个继承人的名义登记为共同所有。

3、登记要把握的几个时间界限。

1982年2月前农村村民已建房屋还未进行土地初始登记的，经四邻认可，没有纠纷的，应由村民小组同意，经村委会审核，其房屋所占的土地，予以办理集体土地使用权登记发证。

    1982年2月至1987年1月期间。即国务院《村镇建房用地管理条例》发布实施时起至1986年颁布的《土地管理法》实施日止，农民已建房屋按原国家土地管理局颁布的《关于确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定确权后，予以登记。

    1987年1月至1998年12月底期间。即1986年颁布的《土地管理法》实施期间，农民建房和农村集体建设用地未依法办理土地批准手续的，按当时《土地管理法》的规定依法处理后，给予补办用地手续后予以登记发证。

1999年1月起至2004年12月31日止，未经依法批准的农民建房用地和农村集体建设用地，对符合土地利用总体规划和中心城区规划、村镇建设规划的，经依法查处，补办用地手续后，予以登记。凡不符合土地利用总体规划和中心城区规划、村镇建设规划的用地，一律不予登记。

2005年1月1日以后，凡未经批准、无权批准或越权批准在新农村建设规划点外建房的，一律不予登记。

4、妥善处理权属争议的问题。由于我国经济社会发展经历了不同时期，造成村与村、户与户、村委会与村民小组的土地权属主体不明，之间的土地权属争议多，给确权登记工作带来影响。对确权有争议，一时无法调处解决的，划出争议区，待条件成熟再一一化解。不能因确权发证使原有的争议矛盾进一步激化，成为现阶段确权发证工作的阻力，影响确权发证工作进度。

5、因灾害等原因毁损后新建房屋及返迁地的土地登记问题的处理方式。因不可抗御的灾害造成全倒房或危房的，其未经批准已建新房的，须在原集体土地使用证等批准文件依法收回的前提下，由民政部门或乡（镇）人民政府出具证明，经补办用地手续后，可予以登记。因国家建设征地拆迁包括水淹区移民等需进行安置返迁地，须将原集体土地使用证等有关批准文件依法收回后，凭拆迁安置协议等有关用地批准文件予以登记。

6、历史遗留问题处理意见。

由于土地管理体制等方面的原因，至今贵池区各镇、街农民宅基地权属来源情况复杂。有的用地手续是乡（镇）人民政府的批复；有的是乡（镇）颁发的《建设用地许可证》、《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》；有的违法建房虽经原乡（镇）政府处罚后但未补办用地手续，只有罚款收据等情形。根据原《土地管理法》第三十八条：“农村居民建住宅……使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准”的规定，提出如下处理意见：

（1）要防止通过登记将违法用地合法化，尤其不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。在登记过程中要认真履行公告程序，接受村民的监督；妥善处理农村宅基地产权纠纷、面积不实等实际问题，合法合理、公平公正地解决历史遗留问题。

（2）对宅基地使用权进行登记时，要采取与户籍相一致的实名制，并注明其共有使用权人，避免出现钻政策空子，弄虚作假用多人名字进行登记，骗取土地证的情况发生。

（3）宅基地使用权是一种重要的用益物权，是农民的一项重要财产权，可以作为遗产继承，但在处理继承与赠与的关系时，要防止出现以接受赠与为名，实际是私下有偿转让，规避法律而造成“一户多宅”的行为发生，所以务必要严把宅基地使用权登记关口，保障登记发证的正确性与准确性，对登记申请资料进行实质性审查，做到权源合法、界址清楚、面积准确。
   （4）已经取得城市户口的原村民在农村的旧房，房屋产权没有变化的，可以将土地权利确定给原房屋所有权人，但享有土地权利并不是无期的，而仅限于房屋的续存期间。因为他们之所以享有宅基地使用权，是基于他们对房屋所有权而对土地享有权利。如果房屋灭失，他们对土地的权利也将不复存在。因此，在确权中应区别对待。

（5）对新《土地管理法》实施前未批先建的农民建房，但已经原乡（镇）人民政府处罚，其罚款收据可作为权属来源依据予以登记。

7、严格执行土地登记面积标准。宅基地面积不得超过《安徽省实施〈土地管理法〉办法》规定的标准，对宅基地超过面积的，在办理登记时按下列情况处理：

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用宅基地，超过规定标准面积的按规定标准面积进行登记，超标面积在宗地图中另外标出，并在调查表备注栏中说明，可根据现有实际使用面积按规定面积进行登记。

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，按规划批准面积进行设宗登记；农村村民建房占用的宅基地，超过规定的面积标准的，超过部分按有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，按照批准面积进行登记。

（4）农民生产性附属用地，如猪、牛、羊圈舍以及沼气池等，可作为生产性建设用地，不计入宅基地面积范围内。

（5）庭院经济用地不属于宅基地，不按宅基地确权登记。但不超面积标准的可以计入宅基地面积范围内。

（6）已领取集体土地使用权证遗失的，但有有效材料证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，经实地重新勘测调查后可以换证或补发土地证书。

8、城镇居民在农村的建房用地的处理。截止1998年12月31日前即新《土地管理法》实施前，城镇居民依法经县级以上人民政府批准已占用农村集体土地建房的，其土地的登记性质为农村集体土地；因房屋转让，受让人是城镇居民或土地所在的集体经济组织以外的，还需补办征收、出让手续，重新登记为国有土地。乡（镇）、村越权批准城镇居民占用集体土地已建房屋的，批准文件无效，对符合土地利用总体规划和中心城区规划、村镇建设规划的，重新办理征收、出让手续，按国有土地使用权登记规定，予以登记。

城镇居民未经批准，擅自占用农村集体土地建房或其他建设的，一律以非法占用土地论处，经依法查处后，对符合土地利用总体规划和村镇建设规划的，再依法办理用地手续后，履行国有土地使用权登记手续。

9、共用宅基地的确认

两户或两户以上共同使用一处宅基地的，由各户先自行协商确定各自使用范围，其中：

   （1）经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记。

   （2）经过协商不能确定各户准确使用界线，但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权登记。

   （3）经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

10、因婚嫁关系的宅基地登记

因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，并按规定申请确权登记。

11、村庄公共设施用地

（1）现状通道、道路、排水沟等属公共设施用地，不划入各户宅基地范围；规划道路、排水沟等公共设施拟占用地，也不划入各户宅基地范围。

（2）村集体办公用房、文化室等公共设施用地，按集体建设用地确权给村集体。

12、根据法律规定。有下列情况之一的，不予登记发证：

（1）不能提供合法有效土地权属来源证明。

（2）除继承房产外，对农村村民申请第二宗宅基地使用权登记的。

（3）城镇居民在农村购买和建造住宅申请宅基地使用权的。

（4）不符合土地利用总体规划或镇（村）建设规划且占用基本农田的。

（5）土地违法行为尚未处理或正在处理的。

（6）地上住宅房屋权属不清的或土地权属有争议的。

（7）因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的。

（8）农村村民因新建住宅，应当拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划复垦的。

（9）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

（10）土地管理政策规定不予登记的其他情形。